不動產價值遭到低估 投資絕佳機會再現

新冠肺炎疫情肆虐，令廣泛市場揣測商業不動產產業可能步入衰退，尤其是商場和辦公室。市場普遍認為，電商興起原本就讓商場業務受壓，再加上持續的防疫禁令和強制社交距離限制，商場將難以繼續生存。至於辦公室，在家工作已迅速成為常態，預料將令辦公室物業市場萎靡不振。

這種邏輯也不是空穴來風。根據房地產研究公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle）數據¹顯示相關物業成交量確實大幅回落，較去年下跌32%，辦公室、零售和酒店行業最受打擊，而物流業的表現仍然最穩健。此外，該公司的數據也顯示，近期辦公室物業的成交估值面臨顯著衝擊，相對2018年至2019年的售價，香港目前折讓多達20%至30%，而中國內地則折讓約19%。（見圖1）。

圖1：亞太區房地產成交量（按市場和範疇劃分）

資料來源：仲量聯行資本追蹤報告，截至2020第二季。

雖然亞洲應對疫情的表現相對出色，但經濟前景仍相當不明朗，令不少投資者採取觀望態度。因此，包括租金、資本價值和辦公室淨吸納量（net absorption）回落，空置率則有所上升。²（見圖2）。

圖2：亞太區零售租金指數與資本價值指數

資料來源：世邦魏理仕研究，截至2020年第二季。註：租金變動並未計及臨時減租，但反映租金叫價的變動。

亞洲商業不動產業無疑深受新冠肺炎疫情的重大衝擊。事實上，根據高盛數據³，亞洲商業不動產業股價於2020年1月17日疫情爆發前見頂，而後至今一直是表現最遜色的產業。

然而，投資者似乎把中短期調整，視為長期跌勢。我們相信市場反應過度，低估了商場和辦公室等的長期投資。事實上，商場已在迅速轉型，而儘管面對WFH在家工作的趨勢，辦公室仍展現長期穩健的跡象。除此之外，稅務和租金減免等政府支持措施亦帶來短期紓困作用，目前價格並未反映這些因素。 

郊區購物商場的例子包括：香港的希慎廣場及由亞洲最大型房產基金–領展（Link Reit）持有的商場，這類物業主要服務本地客，租戶多從事「防守性」行業，例如超級市場、牙醫診所、髮廊和補習班等等。 

至於市中心購物商場，新加坡的福南（Funan）廣場正是一個好例子。這座商場集零售與體驗於一身，設有室內單車道、攀岩牆、五人足球場、提供虛擬實境體驗的電影院，以及Edible Garden City經營的「城市農場」等設施⁵。這個商場亦被譽為「虛實合一」的商場，糅合實體與數位元素，把科技融入設計當中。舉例來說，商場的美食廣場食客可透過臉書訊息Messenger訂餐，商場也設有互動式觸控螢幕，讓購物者瀏覽和新增商品至自己的願望清單⁶。

不過，並非所有人均滿意在家工作的安排。遠距辦公使工時延長，會議和電郵數目增加，更會使工作與私人時間的界線更加模糊⁹。在亞洲，上文所述的家居空間限制亦會帶來影響（尤其是大家庭），讓在家工作者難以專心工作。此外，辦公室具有一些無可代替的優勢，例如同事之間可即時和作協調。誠如Knight Frank所言，「科技會帶來顛覆轉變，但永不能取代人際互動」¹⁰。 

當然，期望未來能夠完全回復疫前的辦公模式是不切實際，轉變已無可避免。由於社交距離限制措施收緊（在全球仍未推行全民接種疫苗前），辦公室內的員工密度很可能會降低。未來，混合模式可能日益普及：員工可自由選擇工作地點，而辦公室將較傾向「協作中心」的角色。此外，企業可考慮把正式辦公室撤離核心商業區，遷往較近民居的區域，以建立輻射式工作網絡（hub and spoke network）。 

疫情期間科技業的表現相對優於其他領域，具備財力進行上述交易，而科技公司持續傾向設立實體辦公地點，則反映辦公室將始終是我們工作環境的一部份。正如Google前人事部總監曾就永久在家工作的趨勢向華爾街日報直言：「這股趨勢無法持續下去」¹⁴。不過，目前市場估值尚未反映這個現實。