亞洲REITS－從購物中心改造看投資商機

不可否認地，亞洲已經是驅動全球經濟成長的重要引擎，2018年在全球GDP占比達47.9%，遠高於2000年的29.3%，預期未來還會持續攀升。

伴隨著經濟加速成長，亞洲中產階級的消費實力早已超越歐洲和北美。根據分析預測，隨著城市化持續，2030年亞洲中產階級消費可能占全球比重達57％（如圖一）

圖一：全球中產階級消費實力

（以2011美國評價購買力計算，單位分別為：百萬美元、%）²

但同一時間，網路零售已悄然改變消費者的行為，對於許多傳統零售業者也帶來極大挑戰。

線上購物究竟如何破壞實體零售商業機制?英國連鎖唱片商HMV正是最好的案例。過去，HMV在世界各地和零售中心具有領導地位，販售的商品下至塑膠、上至CD及DVD；而今，陸續關閉了美國、澳洲、加拿大、愛爾蘭、冰島以及新加坡的店面，並考慮縮小香港店面的版圖規模。

相較於美國這樣的巨國，香港及新加坡的購物中心在應對網路零售來勢洶洶的挑戰，反而更加成功。

舉例來說，部分實體購物中心已和網路購物平台合作，讓消費者從網路購買物品後，再從鄰近的購物中心取貨。

更有許多購物中心戮力轉型為一站式的生活娛樂中心，無非都是希望在網路零售的時代下，保持與消費者的高度連結。

在香港及新加坡這樣高度城市化的地區，大部分人喜歡居住適度的生活空間，也偏好在公共空間進行社交活動，而高度便利及完善的公共交通系統，讓更多人願意造訪購物中心。 換句話說，高密度人口和緊湊的城市發展，是刺激購物商場流量的最大推手。

新加坡和香港的大型購物中心普遍都設有公共圖書館、保齡球館、派對空間、室內遊樂場、健身房、電影院，為當地人和遊客打造一站式生活娛樂中心。購物中心的業者更費心舉辦名人活動和假日表演，以吸引更多人潮。

實體零售業者也不斷開發新的行銷策略，希望提高消費者體驗和產品價值，包括舉辦店內活動來增加與客戶互動、滿足消費者嘗鮮及體驗產品的渴望，並且提供與專家交流的機會。

以上種種原因，都是造就香港和新加坡網路消費仍占零售銷售相對較小比例的原因。（如圖二）

圖二：網路消費占總零售銷售百分比⁴

香港和新加坡的實體零售銷售持續復甦（如圖三），同時也鞏固了租金成長，特別是市中心。

圖三：在新加坡和香港的零售銷售成長 ⁵

舉例來說，新加坡烏節路商業街(The Orchard Planning Area)位於購物中心的中心點，其租金中位數從第一季出現復甦，2018年全年更朝2%的成長率邁進。

強勁的消費動能，支撐著新加坡市中心零售區域不動產證券化(REITs)投資前景更為明亮。 同樣地，香港具備強勁的零售銷售成長，也預示著零售不動產證券化具備良好的投資前景。

香港和新加坡零售銷售市場穩定地復甦，同時可歸功於中國觀光客，這也是購物中心業者無法忽視的大趨勢。

首先，購物是中國觀光客選擇旅遊地點的主要驅動力。原因包括: 中國觀光客欲規避中國政府對奢侈品課徵的高關稅及高售價；另外，海外產品具備較高的品質保證，也是吸引他們的一大原因。

根據市調機構Nielsen調查，中國觀光客每人平均購物消費金額高達762美元，是非中國消費者的1.5倍。

很多人可能尚未意識到，新加坡是亞太第二大旅遊地點，並且擁有最高的遊客消費支出，而新加坡的觀光客同樣來自於中國；而香港則是中國最受歡迎的旅外景點。

香港和新加坡對於中國觀光客來說，只需要短期滯留期間，加上兩地均可使用中文溝通，購物相當便利，從消費體驗來看接受度更高。

亞洲購物中心擁有解決網路零售所帶來的挑戰的能力，並且願意擁抱新的概念，因此吸引了很多國際品牌到亞洲來擴展零售點，探索新商機。

根據全球房地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)調查， 2017年前20大目標零售市場中有一半位於亞太地區，86個國際品牌赴香港開設了第一家零售店，不僅僅是針對亞洲消費者的高端品牌。

在新加坡，有38個國際品牌開設第一家店面，包含知名的日本平價連鎖商店-唐吉軻德(Don Quijote)。這證明了消費者追求便宜、愉快的購物體驗，並藉此趨勢帶動銷售量及購物中心流量。

這一切都有助於支撐租金收入及成長，亞洲不動產證券化為投資者掌握趨勢，相對於股票，更可能承擔較少的波動性。

在當前低利率環境下，亞洲REITs標的具備5.49%年化股息收益率，格外具有吸引力（如圖四）。

圖四：亞洲不動產投資信託收益¹⁰

在亞洲，香港及新加坡REITs股息收益率分別有5.6%及5.3%，但其股價淨值比(P/B)卻都低於澳洲、日本以及美國（如圖五），在估值偏低的情形下，投資機會浮現。

圖五：新加坡和香港REIT估值低，卻提供較高收益 ¹¹

受到內需市場對零售及辦公室租賃的需求推動，REITs的投資價值持續浮現，亞洲REITs更受惠於經濟成長與消費者支出成長，同時也為全球經濟不確定因素帶來緩衝。

無論是本地和國際投資者，將亞洲房地產市場作為多元化投資、具有成本效益的工具，這難怪亞洲REITs是過去15年來增長最快的資產類別之一。

亞洲REITs的市值自2003年的247.3億美元，2018年已成長至3,154.3億美元。隨著亞洲經濟體正在快速發展，仍有大量的不動產尚未被證券化，未來投資機會相信值得拭目以待。